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Hausverwaltung: Fehler vermeiden bei privater Vermietung

Ihre Hausverwaltung in Mainz

„Die Eigentümer eines nicht so großen Immobilienbestandes übernehmen dessen Verwaltung und Vermietung oftmals noch selbst. Allerdings beklagen viele die zunehmende Gesetzesflut und den wachsenden bürokratischen Aufwand“, erläutert Carsten Gerrit Weiland, Geschäftsführer der Janus Immobilien & Consulting GmbH in Mainz.

Hier die aktuellen Neuerungen für Vermieter: Bereits seit dem 1. November 2020 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es führt die Energieeinsparverordnung, das Energieeinspargesetz und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und stimmt die Regeln zur Energieeffizienz von Gebäuden und zur Nutzung von erneuerbaren Energien aufeinander ab.

Ineffiziente Heizungen sind bald nicht mehr zulässig. Ab dem Jahr 2026 dürfen neue, mit Heizöl betriebene Kessel nur noch ausnahmsweise betrieben werden. Kessel, die 30 Jahre oder älter sind, müssen außer Betrieb genommen werden.

Ab 1. Mai 2021 gelten neue Regeln für Energieausweise. Bei Verbrauchsausweisen sind Hauseigentümerinnen und -eigentümer in Zukunft verpflichtet, detaillierte Angaben zur energetischen Bewertung des Gebäudes zu machen. Die Höhe der Treibhausgas-Emissionen wird künftig in den Energieausweis aufgenommen. Die Neuerungen sollen die Aussagekraft der Ausweise verbessern. Betroffen sind in diesem Jahr Energieausweise, die 2011 oder davor ausgestellt wurden.

Auch bei den Steuern gibt es neue Regeln: Der Vermieter einer Wohnung musste bisher mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete verlangen, damit er die Kosten für Instandhaltung oder Verwaltung beim Finanzamt in voller Höhe als Werbungs­kosten absetzen konnte. Seit Januar 2021 gilt das auch dann, wenn die Miete nur bis zu 50 Prozent der Vergleichsmiete beträgt. Vermieter von günstigem Wohnraum werden also belohnt.

Vorsicht bei der Verwendung von Standardformularen

Vorsichtig sollten private Vermieter generell bei der Verwendung von Standardformularen sein. Mietverträge, die nicht richtig ausgefüllt sind, können sich als Nachteil erweisen. Ein Mietvertrag sollte grundsätzlich die Bestandteile der Miete im Einzelnen aufführen sowie zwischen Kaltmiete und Betriebskosten unterscheiden. Begriffe wie Warm-, Inklusiv- oder Bruttomiete sollten vermieden werden, anderenfalls können Mieter die Betriebskostenabrechnung später ablehnen. Die eigentliche Wohnung muss konkret beschrieben werden. Dem Mieter muss klar sein, ob Gartenanteil, Stellplatz oder Keller mit vermietet sind. Mündliche Absprachen vor dem Vertragsschluss sollten von beiden Seiten unterschrieben werden.

Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen waren in den vergangenen Jahren immer wieder ein heikles Thema. Dazu liegen inzwischen verschiedene höchstrichterliche Urteile vor. Danach kommt es wesentlich auf die Formulierung der Vertragsklauseln an, damit Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden können. Fehlt die entsprechende Klausel zur Renovierung, gilt die gesetzliche Regel, dass der Vermieter für den Erhalt seiner Immobilie zuständig bleibt